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未來房地產市場重歸平穩將是大概率事件

 受春節淡季等因素疊加影響，2020年1月重點城市新房、二手房以及土地市場成交量不同程度下滑。據不完全統計，目前已經有超過60個城市暫停商品房銷售，部分省市要求在售樓盤售樓處、房產中介機構暫停對外營業，這對房地產市場造成了一定沖擊。

 業內人士分析認為，長期來看，“穩”字當頭的房地產調控方向仍將延續。待疫情得到整體控制以后，房地產市場短期內積蓄的市場需求有望進一步釋放，未來重歸平穩將是大概率事件。

1、2020年1月房地產市場成交進入低谷

 當月全國商品住宅銷售面積為1538.61萬平方米，同比、環比分別下跌5.9%和33.9%。

 具體來看，一線城市同比下降15.1%，環比下降39.3%。廣州環比下跌60.3%，跌幅最大。核心二線城市同比上行、環比下行，普通二線城市同、環比均下行。核心二線城市成交面積512.8萬平方米，環比跌幅達到43.1%。普通二線城市成交面積345.4萬平方米，同比下滑28.1%，環比下滑26.4%，多數普通二線城市同環比均不同程度的下滑，其中青島降幅最大，達到54.6%。三四線城市1月份成交面積483.7萬平方米，同比上升4.6%，環比下降23.6%。

 1月份各城市成交量萎縮主要有兩個原因。一方面，2019年年底房企為完成全年銷售目標，從而加速銷售、加快去化，2019年12月基數相對較大，導致2020年1月成交明顯回落。

 另一方面，1月份作為傳統的銷售淡季，房企的重心并不在銷售端，而是在于企業的融資和投資等方面的準備工作。“另外，疫情發生在春節期間，對三四線返鄉置業的需求有一定的影響，從而影響1月整體的成交情況。”

 1月份，全國土地市場也進入低谷。當月全國受監測的200城市合計供應規劃建筑面積24505.6萬平方米，同、環比分別下行17%和56%。土地成交合計規劃建筑面積11604.1萬平方米，同比、環比分別下降45%、66%。

 受春節假期等多因素影響，各能級城市土地成交同環比全面下跌。億翰方面的分析認為，供給減少主要原因是：一方面，受春節假期和疫情雙重影響，企業銷售停滯、回款減少導致資金短缺，需求不足影響供給減少;另一方面，政府忙于應對疫情防控工作，導致土地供應減少。

 不僅如此，從監測數據來看，二手房市場成交量也大幅下滑。貝殼研究院市場研究部的數據顯示，2020年1月重點監測的18城市二手房成交量出現大幅減少，比2019年12月份環比下降38%，同比降幅為27.3%。

 從城市來看，武漢市回落最為明顯。1月份武漢市鏈家二手房交易量環比下降51.3%。其次為煙臺、青島，成交量分別下降48.2%和46.8%。廊坊、廣州和合肥相對回落幅度較小。受成交量減少影響，年末價格回暖情況有所減弱。1月重點18城中有9個城市價格環比下降，城市數比上月增加兩個，去年年末市場回升帶動的價格回漲有所減弱。

2、樓市庫存規模整體上升

 值得一提的是，從2019年整體數據來看，樓市呈現“供大于求”的態勢，住宅庫存正在整體上升。易居研究院的監測數據顯示，2019年全年，全國范圍受監測的100個城市新建商品住宅供應量為60715萬平方米，而成交量為58107萬平方米。

 觀察2019年全年月度數據，可以看出，全年共出現了三次供應高峰，分別為9月、11月和12月。“類似供應高峰的出現，既說明地方政府在預售證管控上有所放松，也說明房企對預售證的辦理較為積極。由于全年供求比為1:0.96，所以客觀上帶動了庫存規模的上升。”

 截至2019年12月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2981、24668和20693萬平方米，環比增速分別為6.5%、2.1%和1.4%，同比增速分別為2.4%、6.0%和5.8%。嚴躍進表示，“觀察三類城市數據，可以看出，2019年全年三類城市均步入到了庫存上升的通道之中，其中二線城市上升態勢最為明顯，客觀上也要求其2020年繼續做好去庫存的工作。”

 截至2019年12月底，受監測的100個城市中，有59個城市庫存出現了同比正增長現象。有5個地級市庫存拉升的態勢較為明顯，包括日照、柳州、惠州、金華和岳陽。同時，100個城市中，有41個城市的庫存出現了同比下降態勢。

 綜合來看，2019年中國百城住宅庫存數據整體上升。嚴躍進分析表示，“受供應放量等影響，庫存規模明顯拉升，進而也使得去化周期等指標有所拉升。而從城市結構上看，部分地級市和濱海城市的庫存壓力較大，值得關注。類似城市的庫存壓力，和棚改政策調整、投資投機需求減弱、政府積極發放預售證等有關。當然總體上看，無論是一二線城市還是三四線城市，庫存去化周期總體上屬于偏低位水平。”

 嚴躍進進一步分析認為，“客觀上說，后續隨著疫情的有效控制，預計二季度社會經濟等將逐漸進入平穩狀態，樓市交易會逐漸活躍，這對于相關城市去庫存是有積極作用的。”

3、未來樓市走勢仍將平穩

 “作為傳統的銷售淡季，通常1月的數據，并不能左右我們對2020年全年市場與2019年市場表現持平的判斷。”億翰智庫方面分析認為，但因疫情突發，房企復工、項目開工延遲，最終影響城市商品住宅的供應量，同時對于購房需求的釋放產生一定程度的負面影響。

 “但是，無論是需求還是供給方面，均是延遲入市的影響。而房企面臨修復性較差的問題是資金短缺。疫情過后，政策調控和融資調控邊際放松的空間將提升，企業降價跑量，加速搶收的可能性也更大。”億翰方面分析認為。

 1月份以來，由于疫情突發，為了減少人員聚集，防范新型肺炎感染，多省市要求房企暫停開放售樓處，房企銷售業績承壓。疫情還使多個省市推遲復工時間。對于房地產行業而言，復工時間延后將使房企的施工進度延期。

 2月份以來，房地產企業陸續公布了1月份銷售業績。克而瑞地產研究中心的統計數據顯示，1月份百強房企單月實現操盤口徑銷售金額5097.5億元，整體業績規模較上年同期降低近12%。

 “1月銷售規模主要依靠上半月的業績帶動，下旬以來因疫情形勢嚴峻，多地售樓處關閉，新房銷售基本停滯，市場短期走勢整體表現低迷。”克而瑞地產研究中心一位分析人士指出。

 “但是，一旦疫情平穩下來，甚至基本好轉之后，市場還是會迅速復蘇。”該人士分析預測，“這一時期所積蓄的市場需求集中釋放之后，房地產市場成交量迅速回穩仍是大概率事件，疫情因素對房企下半年和明年的業績影響有限。”

 “在當前的特殊形勢下，房企積極應對市場變化是關鍵。”該分析人士進一步認為，一方面，多數房企紛紛加大線上銷售渠道的推廣力度，以緩解線下銷售暫停對企業項目去化節奏帶來的沖擊。另一方面，在自身資金和抗風險能力受到考驗的情況下，房企應著重應對短期現金流壓力，順應市場走勢，保持審慎態度，對全年的貨量安排和資金周轉積極作出調整。