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近日(ri)，根(gen)據貝(bei)殼研究院監測顯示，2024年(nian)(nian)(nian)春(chun)節(jie)假期重點50城(cheng)(cheng)(cheng)市二(er)(er)手房(fang)看房(fang)量(liang)(liang)和交易量(liang)(liang)水(shui)平比(bi)2023年(nian)(nian)(nian)有(you)大(da)幅回(hui)升(sheng)。2024年(nian)(nian)(nian)春(chun)節(jie)假期共有(you)8天，按(an)日(ri)均統計(ji)，分能(neng)級(ji)來(lai)看，一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市比(bi)去(qu)年(nian)(nian)(nian)春(chun)節(jie)增(zeng)(zeng)加90%，僅略低于2021年(nian)(nian)(nian);二(er)(er)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市增(zeng)(zeng)加180%，三線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市增(zeng)(zeng)加140%，均大(da)幅超過2023及2021年(nian)(nian)(nian)。一(yi)(yi)般(ban)春(chun)節(jie)期間二(er)(er)手房(fang)交易量(liang)(liang)較低，但今(jin)年(nian)(nian)(nian)的交易量(liang)(liang)水(shui)平比(bi)去(qu)年(nian)(nian)(nian)仍(reng)然(ran)有(you)明顯增(zeng)(zeng)加，同比(bi)增(zeng)(zeng)加超七成。一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市交易量(liang)(liang)比(bi)去(qu)年(nian)(nian)(nian)同期微降3%，二(er)(er)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市增(zeng)(zeng)加98%，三線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市增(zeng)(zeng)加65%。

二手(shou)(shou)房(fang)是已經(jing)在房(fang)地(di)產(chan)交(jiao)(jiao)易(yi)中心備過案、完成(cheng)初始登記(ji)和總登記(ji)的(de)、再次上市(shi)進行交(jiao)(jiao)易(yi)的(de)房(fang)產(chan)。它是相對開發商手(shou)(shou)里(li)的(de)商品房(fang)而言(yan)，是房(fang)地(di)產(chan)產(chan)權交(jiao)(jiao)易(yi)三級市(shi)場(chang)的(de)俗稱(cheng)。包括(kuo)商品房(fang)、允許上市(shi)交(jiao)(jiao)易(yi)的(de)二手(shou)(shou)公房(fang)(房(fang)改房(fang))、解困房(fang)、拆(chai)遷房(fang)、自(zi)建房(fang)、經(jing)濟適用房(fang)、限(xian)價(jia)房(fang)。2021年2月，經(jing)深(shen)圳(zhen)市(shi)政府同意(yi)，深(shen)圳(zhen)市(shi)建立二手(shou)(shou)住(zhu)房(fang)成(cheng)交(jiao)(jiao)參考價(jia)格發布機制。眾所周知，發展二手(shou)(shou)房(fang)市(shi)場(chang)對于穩定住(zhu)房(fang)價(jia)格，引(yin)導梯(ti)次消費(fei)，實現住(zhu)房(fang)市(shi)場(chang)的(de)健康發展具(ju)有(you)重要的(de)現實意(yi)義。但(dan)不可否(fou)認(ren)，二手(shou)(shou)房(fang)市(shi)場(chang)有(you)效(xiao)房(fang)源(yuan)依(yi)舊(jiu)供不應求，整(zheng)體(ti)供求比(bi)例(li)僅維持在1：4左(zuo)右。

二手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)行(xing)業(ye)(ye)產業(ye)(ye)鏈上(shang)游是(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)行(xing)業(ye)(ye)交(jiao)付的新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)行(xing)業(ye)(ye)則(ze)主(zhu)要包(bao)括建(jian)(jian)筑材(cai)料、建(jian)(jian)筑承(cheng)建(jian)(jian)以及營銷與(yu)服(fu)務。二手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)行(xing)業(ye)(ye)中游則(ze)是(shi)二手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)交(jiao)易，主(zhu)要包(bao)括中介服(fu)務、房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產評估服(fu)務以及金(jin)融機(ji)構的貸款服(fu)務。二手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)行(xing)業(ye)(ye)的下游主(zhu)要為消費者(zhe)。

二手房行業市場發展現狀分析

2022年(nian)(nian)我國6大重點城市(shi)(shi)(shi)二(er)(er)手(shou)房成(cheng)交量(liang)(liang)第(di)一(yi)的是(shi)上海市(shi)(shi)(shi)，二(er)(er)手(shou)房成(cheng)交量(liang)(liang)為(wei)15.8萬(wan)套(tao)(tao)，其次是(shi)成(cheng)都，二(er)(er)手(shou)房成(cheng)交量(liang)(liang)為(wei)15.13萬(wan)套(tao)(tao)，接著是(shi)北京市(shi)(shi)(shi)，2022年(nian)(nian)北京市(shi)(shi)(shi)二(er)(er)手(shou)房成(cheng)交量(liang)(liang)為(wei)14.24萬(wan)套(tao)(tao)，然后是(shi)廣州(zhou)市(shi)(shi)(shi)，成(cheng)交量(liang)(liang)為(wei)8.26萬(wan)套(tao)(tao)， 再(zai)者是(shi)長沙市(shi)(shi)(shi)，二(er)(er)手(shou)房成(cheng)交量(liang)(liang)為(wei)5萬(wan)套(tao)(tao)，最后則是(shi)深圳市(shi)(shi)(shi)，二(er)(er)手(shou)房成(cheng)交量(liang)(liang)為(wei)2.17萬(wan)套(tao)(tao)。

這是由(you)于一線(xian)與(yu)新一線(xian)城市擁有更(geng)多(duo)的(de)就業機會、更(geng)高的(de)工資待遇、更(geng)完善的(de)社會公共服務設施等因(yin)素，吸(xi)引大量人才買房(fang)落戶。從(cong)整體(ti)情況(kuang)來(lai)看，我國11個重點城市中有9個城市的(de)二手(shou)房(fang)成交面積環(huan)比(bi)增長，一線(xian)城市二手(shou)房(fang)市場回(hui)暖，北京深圳二手(shou)房(fang)成交面積環(huan)比(bi)增長超過10%。

到(dao)(dao)2022年(nian)，房地(di)產(chan)市場(chang)嚴厲(li)的調控政策、消費(fei)疲軟、疫情反復等因素影響，整體表現出低迷態勢，貝殼找房營(ying)業(ye)(ye)收入(ru)下降(jiang)至606.69億(yi)(yi)元，同比減少(shao)24.87%，2023年(nian)疫情防控全面放(fang)開，市場(chang)加速恢復，前三(san)季度營(ying)業(ye)(ye)收入(ru)達到(dao)(dao)575.73億(yi)(yi)元，同比增長31.08%。我(wo)愛我(wo)家營(ying)業(ye)(ye)收入(ru)在2022年(nian)有所(suo)下降(jiang)，為116.73億(yi)(yi)元，同比減少(shao)2.42%，2023年(nian)前三(san)季度營(ying)業(ye)(ye)收入(ru)為90.73億(yi)(yi)元，同比上(shang)年(nian)同期(qi)增長2.11%。

根(gen)據國(guo)家統計局數據統計，2018年(nian)(nian)(nian)我(wo)(wo)國(guo)商(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)面(mian)積(ji)(ji)為(wei)(wei)16.49億(yi)(yi)平(ping)方(fang)米，銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)額(e)為(wei)(wei)14.61萬億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，到2019年(nian)(nian)(nian)略有下(xia)降，下(xia)降至16.45億(yi)(yi)平(ping)方(fang)米，商(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)額(e)為(wei)(wei)15.58萬億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，2020年(nian)(nian)(nian)，商(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)面(mian)積(ji)(ji)小幅度上漲至16.86億(yi)(yi)平(ping)方(fang)米，銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)額(e)為(wei)(wei)16.91萬億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，2021年(nian)(nian)(nian)商(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)面(mian)積(ji)(ji)達到17.14億(yi)(yi)平(ping)方(fang)米，商(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)額(e)為(wei)(wei)17.69萬億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，2022年(nian)(nian)(nian)，我(wo)(wo)國(guo)商(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)面(mian)積(ji)(ji)為(wei)(wei)12.98億(yi)(yi)平(ping)方(fang)米，同(tong)比下(xia)降24.27%。2023年(nian)(nian)(nian)1-10月，我(wo)(wo)國(guo)商(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)面(mian)積(ji)(ji)為(wei)(wei)9.26億(yi)(yi)平(ping)方(fang)米，我(wo)(wo)國(guo)商(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)面(mian)積(ji)(ji)為(wei)(wei)9.72萬億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。

二(er)手(shou)房市場價(jia)格(ge)正在(zai)持續(xu)下(xia)滑(hua)。這(zhe)(zhe)種價(jia)格(ge)下(xia)滑(hua)的(de)趨(qu)勢(shi)并非偶然。在(zai)過去的(de)一段時間里，由于各(ge)種因(yin)素的(de)影(ying)響，包括(kuo)經(jing)濟(ji)環(huan)境的(de)變化(hua)、政策調整等(deng)，二(er)手(shou)房市場供應(ying)增加，需(xu)求卻在(zai)減(jian)少，這(zhe)(zhe)種供需(xu)失衡導致了價(jia)格(ge)的(de)下(xia)跌。2023年1月(yue)我國百城(cheng)二(er)手(shou)房住宅平(ping)均價(jia)格(ge)為15858元/平(ping)方米(mi)(mi)，到2023年11月(yue)我國百城(cheng)二(er)手(shou)住宅平(ping)均價(jia)格(ge)下(xia)降至15400元/平(ping)方米(mi)(mi)，環(huan)比(bi)下(xia)跌0.56%，跌幅較10月(yue)擴(kuo)大0.11個百分點(dian)，已連(lian)續(xu)19個月(yue)環(huan)比(bi)下(xia)跌。

二手房行業市場相關政策

2021年2月(yue)，經深圳(zhen)市政府同意，深圳(zhen)市建立二手(shou)住房(fang)成(cheng)交參(can)考(kao)價格發(fa)(fa)布機制。2021年3月(yue)22日，成(cheng)都市出臺《關于進一(yi)步促進房(fang)地(di)產市場平穩(wen)健康發(fa)(fa)展(zhan)的通(tong)知(zhi)》(下稱《通(tong)知(zhi)》)。根據《通(tong)知(zhi)》，成(cheng)都將建立二手(shou)住房(fang)成(cheng)交參(can)考(kao)價格發(fa)(fa)布機制。

2023年7月(yue)24日，中央政治局召開分析研(yan)究當前(qian)經(jing)濟形勢和經(jing)濟工作會(hui)議，會(hui)議指出，要切(qie)實防范(fan)化解重點領域(yu)風險，適應我國(guo)房(fang)(fang)地產市(shi)場供求關(guan)系(xi)發生重大變化的新形勢。我國(guo)商(shang)品房(fang)(fang)銷(xiao)售面積(ji)(ji)逐年下降，短期來看(kan)房(fang)(fang)地產行業正處于復蘇初期，整體預期較弱(ruo)，二手(shou)房(fang)(fang)在一定程度上是對新房(fang)(fang)的替(ti)代作用，我國(guo)商(shang)品房(fang)(fang)銷(xiao)售面積(ji)(ji)的減少，說明(ming)我國(guo)二手(shou)房(fang)(fang)的銷(xiao)售成(cheng)交(jiao)量將有(you)所上升(sheng)。

2023年8月18日(ri)，財(cai)政(zheng)部、稅(shui)(shui)(shui)(shui)務總局、住房(fang)(fang)(fang)城鄉(xiang)建設部發(fa)布發(fa)布公(gong)告《關于(yu)延續(xu)實施支持居民換購(gou)(gou)住房(fang)(fang)(fang)有關個(ge)人所得(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)政(zheng)策的(de)公(gong)告》，將(jiang)二手房(fang)(fang)(fang)交易的(de)退(tui)(tui)稅(shui)(shui)(shui)(shui)優(you)惠期限延長(chang)至(zhi)到了2025年12月31日(ri)。對出(chu)售自有住房(fang)(fang)(fang)并在現(xian)住房(fang)(fang)(fang)出(chu)售后1年內在市場重新購(gou)(gou)買(mai)住房(fang)(fang)(fang)的(de)納稅(shui)(shui)(shui)(shui)人，對其出(chu)售現(xian)住房(fang)(fang)(fang)已繳納的(de)個(ge)人所得(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)予以退(tui)(tui)稅(shui)(shui)(shui)(shui)優(you)惠。其中，新購(gou)(gou)住房(fang)(fang)(fang)金(jin)額(e)大于(yu)或等于(yu)現(xian)住房(fang)(fang)(fang)轉讓(rang)金(jin)額(e)的(de)，全部退(tui)(tui)還已繳納的(de)個(ge)人所得(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui);新購(gou)(gou)住房(fang)(fang)(fang)金(jin)額(e)小于(yu)現(xian)住房(fang)(fang)(fang)轉讓(rang)金(jin)額(e)的(de)，按新購(gou)(gou)住房(fang)(fang)(fang)金(jin)額(e)占現(xian)住房(fang)(fang)(fang)轉讓(rang)金(jin)額(e)的(de)比(bi)例(li)退(tui)(tui)還出(chu)售現(xian)住房(fang)(fang)(fang)已繳納的(de)個(ge)人所得(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)。

展(zhan)望2024年，樓(lou)市(shi)(shi)(shi)需(xu)求端政策(ce)環境預計將保持寬松并繼續發(fa)力，一線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)有(you)望因區(qu)施策(ce)優化郊區(qu)限購;核心二線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)或(huo)全面取消(xiao)限購;更(geng)多低能級城(cheng)市(shi)(shi)(shi)或(huo)通過發(fa)放購房(fang)補貼等(deng)方式(shi)促進購房(fang)需(xu)求釋(shi)放。2024年，若經(jing)濟能持續恢復(fu)，居民置業意愿或(huo)將有(you)所(suo)改善(shan)，進而帶動核心城(cheng)市(shi)(shi)(shi)二手房(fang)市(shi)(shi)(shi)場(chang)筑底企穩。