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房地產(chan)業(ye)(ye)是中國經(jing)濟增長的支柱(zhu)產(chan)業(ye)(ye)之一，在國民經(jing)濟發(fa)展(zhan)(zhan)中起著重(zhong)要作用。自改革開放以來(lai)，中國房地產(chan)行業(ye)(ye)得(de)到快速發(fa)展(zhan)(zhan)，國房景氣指數持續(xu)提升并于 2007 年11 月達到歷史頂(ding)點 106.59 點。

此(ci)后(hou)，受 2008年(nian)次(ci)貸危機和緊縮貨(huo)幣政策(ce)影(ying)響，國內房(fang)價(jia)出現十年(nian)來的(de)首次(ci)下(xia)跌(die);2009 年(nian)隨(sui)著國家出臺(tai)的(de)信貸寬松政策(ce)，商品(pin)房(fang)銷(xiao)售情況有所好轉;2010 年(nian)，為抑制房(fang)價(jia)的(de)過快上(shang)漲(zhang)，國務(wu)院先后(hou)出臺(tai)多項調(diao)(diao)控政策(ce)，房(fang)地(di)產市場再(zai)次(ci)步入調(diao)(diao)整階段

房(fang)地產銷(xiao)售服務(wu)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)研究成果(guo)顯(xian)示，品牌價(jia)值波動下行(xing)，銷(xiao)售業(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)盈利能力下降;升(sheng)級服務(wu)模(mo)式聚(ju)焦主業(ye)(ye)(ye)(ye)提升(sheng)客戶體驗，助力企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)品牌形(xing)象再塑。

如果你想了(le)解房(fang)地產行(xing)業(ye)(ye)的內外(wai)部環境、行(xing)業(ye)(ye)發展(zhan)(zhan)現狀、產業(ye)(ye)鏈發展(zhan)(zhan)狀況、市場供需(xu)、競爭(zheng)格局、標桿企業(ye)(ye)、發展(zhan)(zhan)趨勢、機會風(feng)險、發展(zhan)(zhan)策略與投資建議(yi)等進(jin)行(xing)了(le)分析……中(zhong)指(zhi)研究院(yuan)認為，中(zhong)國房(fang)地產已經邁(mai)入精(jing)細化、專業(ye)(ye)化運營(ying)(ying)(ying)階段(duan)，品(pin)牌(pai)競爭(zheng)力(li)推動(dong)優質資源加速向(xiang)品(pin)牌(pai)企業(ye)(ye)聚集，促進(jin)地產價值鏈條不斷完善。品(pin)牌(pai)企業(ye)(ye)應乘勢積極推進(jin)產品(pin)、服(fu)務、運營(ying)(ying)(ying)等方面的創新以及品(pin)牌(pai)傳(chuan)播的優化調整，堅持穩健運營(ying)(ying)(ying)，積極履(lv)行(xing)交付(fu)義(yi)務，重塑更(geng)具可持續經營(ying)(ying)(ying)能力(li)的品(pin)牌(pai)生態(tai)系(xi)統，加速企業(ye)(ye)轉型升級步伐，在激(ji)烈的市場競爭(zheng)中(zhong)“逆勢爭(zheng)先”。

據央(yang)視新聞，近十(shi)幾(ji)天(tian)來，伴隨著廣州(zhou)、深圳、上海、北(bei)京四個(ge)一線城(cheng)市(shi)宣布執(zhi)(zhi)行“認房(fang)(fang)(fang)不認貸(dai)”，已(yi)有超過(guo)30個(ge)城(cheng)市(shi)跟進落實(shi)房(fang)(fang)(fang)地產優化舉措(cuo)。東莞、佛(fo)山、嘉興、南京、蘭州(zhou)等城(cheng)市(shi)取消限購，沈陽、大連、重(zhong)慶等十(shi)多個(ge)城(cheng)市(shi)明確執(zhi)(zhi)行差異化住(zhu)房(fang)(fang)(fang)信(xin)貸(dai)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)。而隨著各地陸續(xu)宣布落實(shi)“認房(fang)(fang)(fang)不認貸(dai)”后，從政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)效果來看，根據中指研究院的調查數據，政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)執(zhi)(zhi)行后，全國置業意愿提升(sheng)了15個(ge)百(bai)分點(dian)，北(bei)上廣深均(jun)提升(sheng)明顯(xian)，其(qi)中北(bei)京、上海均(jun)提升(sheng)來20個(ge)百(bai)分點(dian)左(zuo)右。不過(guo)，從全國來看，新房(fang)(fang)(fang)市(shi)場整體成交規(gui)模提升(sheng)目前并不明顯(xian)，政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)顯(xian)效還需要時間(jian)。

2019 年 2 月份以(yi)來，國房景氣指(zhi)數進(jin)入(ru)穩定階段并有所(suo)回(hui)升(sheng)，12 月景氣指(zhi)數為 101.27 點(dian)。進(jin)入(ru) 2020 年，受(shou)新(xin)冠(guan)肺炎疫(yi)情(qing)(qing)影(ying)響，房地產(chan)行業(ye)銷(xiao)售受(shou)到(dao)較嚴重沖擊，施工(gong)(gong)進(jin)度及(ji)竣工(gong)(gong)計劃也受(shou)到(dao)影(ying)響，2 月份較 1 月份下降(jiang)2.88 點(dian)，景氣指(zhi)數跌至 97.45 點(dian)，1-2 月份為疫(yi)情(qing)(qing)影(ying)響最為嚴重時期，3 月份開始，隨著(zhu)(zhu)疫(yi)情(qing)(qing)得到(dao)控制(zhi)、社會各界開始有序復工(gong)(gong)，景氣指(zhi)數回(hui)升(sheng) 0.78個點(dian)，至 98.96 點(dian)。7 月份開始，隨著(zhu)(zhu)新(xin)冠(guan)疫(yi)苗研發取得突(tu)破性進(jin)展以(yi)及(ji)溫度的升(sheng)高，疫(yi)情(qing)(qing)得到(dao)進(jin)一步控制(zhi)，景氣指(zhi)數回(hui)升(sheng)至 100.13 點(dian)。

2020 年(nian)(nian)(nian) 7 月(yue)至 2021 年(nian)(nian)(nian) 6 月(yue)，疫情在全國范圍(wei)得(de)到有效控制，疫苗接種工作于(yu) 2020 年(nian)(nian)(nian)冬季開始陸續(xu)展開，在此期間，2020 年(nian)(nian)(nian)兩會提出(chu)“房住不炒”，全國各地區(qu)因城施策，景氣指數(shu)在 2021年(nian)(nian)(nian) 2 月(yue)上(shang)升(sheng)至 101.42點后略有下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)，2021 年(nian)(nian)(nian) 6 月(yue)，景氣指數(shu)下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang) 101.05 點。自 2021 年(nian)(nian)(nian)下(xia)半年(nian)(nian)(nian)開始，國內多地相繼階段性(xing)出(chu)現陽性(xing)病例，在 2022 年(nian)(nian)(nian)全年(nian)(nian)(nian)疫情因素擾(rao)動下(xia)，國內房地產行業(ye)受(shou)到較大沖擊(ji)，景氣指數(shu)連續(xu)呈現下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)趨勢。

在房地產投資方面，受益于寬松的行業政策，2016年房地產行業全面回暖，良好的銷售情(qing)況提振了房企信心，當年房地產投資增速(su)(su)有所提升，全年累(lei)計完成房地產開發投資102,581億元，同比增長6.88%，增速(su)(su)較上年上漲5.89個(ge)百分點(dian)。

報(bao)道稱，多地(di)(di)多家銀行反饋今(jin)年以來監管(guan)部門沒再要(yao)求報(bao)送房地(di)(di)產(chan)貸(dai)款和個人住房貸(dai)款占比數據，這意(yi)味著(zhu)多地(di)(di)房地(di)(di)產(chan)貸(dai)款集中度(du)管(guan)理制度(du)執(zhi)行有(you)所松(song)動。

2023年(nian)8月31日，央行、國家金融(rong)監督管理總局聯(lian)合發布(bu)(bu)《關于降低存量首套(tao)住房(fang)貸(dai)款利(li)率有關事(shi)項的通知(zhi)》后(hou)，多家銀行陸續(xu)發布(bu)(bu)公告稱，響應通知(zhi)要求，正積極依法有序開展存量首套(tao)個(ge)人住房(fang)貸(dai)款利(li)率調(diao)整(zheng)工作。

4個一線城(cheng)(cheng)市相繼于(yu)8月(yue)底至9月(yue)初宣布(bu)“認房不認貸(dai)”，即家庭成(cheng)員(yuan)在(zai)名(ming)下(xia)無成(cheng)套住(zhu)(zhu)房的，不論是否已(yi)使用貸(dai)款購買過(guo)住(zhu)(zhu)房，銀行(xing)業金(jin)融機構均按首(shou)套住(zhu)(zhu)房執(zhi)(zhi)行(xing)住(zhu)(zhu)房信(xin)貸(dai)政策。從新(xin)政執(zhi)(zhi)行(xing)這十余天(tian)看，其活(huo)躍(yue)市場的作用可謂立(li)竿見(jian)影。“認房不認貸(dai)”尤其對于(yu)有置(zhi)換、改善(shan)需(xu)求的家庭能夠發揮切實作用，也激(ji)活(huo)了部分觀(guan)望(wang)人(ren)群(qun)的置(zhi)業計劃。北京(jing)等城(cheng)(cheng)市市場觀(guan)望(wang)情緒有所緩(huan)解，看房熱度明顯提升，并(bing)且正在(zai)轉換成(cheng)實際(ji)成(cheng)交(jiao)量。新(xin)政出(chu)臺(tai)后(hou)幾日，北京(jing)、上海(hai)等城(cheng)(cheng)市的新(xin)房、二(er)手房成(cheng)交(jiao)量均有明顯增加。

9月15日，合(he)肥市房地產市場(chang)調(diao)(diao)控工作(zuo)聯席(xi)會(hui)議辦公室(shi)發(fa)布的(de)(de)《關(guan)于進一步優(you)化房地產調(diao)(diao)控政策的(de)(de)通(tong)知》明確，調(diao)(diao)整限(xian)(xian)購(gou)政策，在合(he)肥市市區購(gou)買住(zhu)房(含二(er)手住(zhu)房)的(de)(de)普(pu)通(tong)購(gou)房人(ren)，不再審(shen)核購(gou)房資格。調(diao)(diao)整限(xian)(xian)售(shou)政策，銷售(shou)登記起(qi)始時間(jian)在通(tong)知發(fa)布后(含當日)的(de)(de)房源，取得不動(dong)產權(quan)證后可上市交(jiao)易。人(ren)才公寓(yu)等(deng)特殊情形商(shang)品住(zhu)房需上市交(jiao)易的(de)(de)，仍按(an)相關(guan)政策和合(he)同約(yue)定(ding)執(zhi)行。

“合肥屬(shu)于人(ren)口凈流入(ru)城市，每年(nian)(nian)大量(liang)高校畢業生選擇(ze)留在(zai)合肥。很多地產(chan)項目在(zai)開發時(shi)會充分考(kao)慮年(nian)(nian)輕人(ren)的消費趨(qu)勢和審美(mei)。放(fang)松限(xian)購限(xian)售，有(you)利于進一步吸(xi)引人(ren)才、留住(zhu)人(ren)才。”合肥當地一家地產(chan)開發商相(xiang)關(guan)負責人(ren)告(gao)訴中國證(zheng)券(quan)報(bao)記者。

此前(qian)，濟南(nan)、福州、鄭州、蘭州、大連、南(nan)京等城市(shi)已(yi)取(qu)消限售(shou)或限購政策。部分城市(shi)在放松限購限售(shou)政策的同時，進一步降低購房首付(fu)比例。

9月12日，鄭州市住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)保障和房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)管理(li)局發布《關(guan)于(yu)進一步(bu)支持(chi)合理(li)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)需求的通知》，取(qu)消鄭州二環內住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)限(xian)(xian)購(gou)(gou)政策等(deng)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)消費限(xian)(xian)制性(xing)(xing)規定，取(qu)消住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)銷售限(xian)(xian)制年(nian)限(xian)(xian)規定，支持(chi)居民剛性(xing)(xing)和改(gai)善(shan)性(xing)(xing)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)需求。同時，降低商(shang)業(ye)性(xing)(xing)個(ge)人住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)最(zui)低首付比(bi)例要求。對于(yu)貸(dai)款(kuan)購(gou)(gou)買商(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(含存量住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang))的居民家(jia)庭，首套住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)商(shang)業(ye)性(xing)(xing)個(ge)人住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)最(zui)低首付款(kuan)比(bi)例統(tong)一調(diao)整(zheng)為不(bu)低于(yu)20%，二套住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)商(shang)業(ye)性(xing)(xing)個(ge)人住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)最(zui)低首付款(kuan)比(bi)例統(tong)一調(diao)整(zheng)為不(bu)低于(yu)30%。

其次，　　對于一些改善(shan)(shan)性群體，在“認(ren)(ren)(ren)房(fang)(fang)不認(ren)(ren)(ren)貸(dai)(dai)”政策之(zhi)后，購房(fang)(fang)計劃也可(ke)以進(jin)行微調，改善(shan)(shan)程度有(you)所提升。如(ru)果(guo)一個家(jia)庭(ting)過去在老家(jia)有(you)購房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款記錄，按(an)照“認(ren)(ren)(ren)房(fang)(fang)又認(ren)(ren)(ren)貸(dai)(dai)”政策，在上海購房(fang)(fang)時視為購買(mai)第二套住房(fang)(fang)，首(shou)付(fu)比例(li)可(ke)能(neng)(neng)要(yao)高達70%，因此其所能(neng)(neng)承受(shou)的購房(fang)(fang)總價(jia)會比較(jiao)低(di)(di)。實行“認(ren)(ren)(ren)房(fang)(fang)不認(ren)(ren)(ren)貸(dai)(dai)”之(zhi)后，按(an)照購買(mai)首(shou)套房(fang)(fang)認(ren)(ren)(ren)定，首(shou)付(fu)比例(li)大幅降低(di)(di)，能(neng)(neng)承受(shou)的購房(fang)(fang)總價(jia)可(ke)以更高，能(neng)(neng)夠選擇比之(zhi)前面積更大或者位置(zhi)更優越的房(fang)(fang)子。

9月(yue)1日，中指研究(jiu)院公布的《2023年1~8月(yue)全國(guo)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)企業拿(na)(na)地(di)(di)(di)TOP100排行榜》顯示(shi)，TOP100(前(qian)100名(ming)(ming))企業拿(na)(na)地(di)(di)(di)總額7888億(yi)元，同比下(xia)降(jiang)10.5%，降(jiang)幅較(jiao)上月(yue)收窄2.9個百分點。排在(zai)前(qian)兩位的保利發(fa)展(zhan)和華潤(run)置地(di)(di)(di)拿(na)(na)地(di)(di)(di)額均超(chao)500億(yi)元，綠城中國(guo)和建發(fa)房(fang)產(chan)分別以497億(yi)元和424億(yi)元列第二(er)、第三(san)位。值得注意的是，拿(na)(na)地(di)(di)(di)TOP10(前(qian)十名(ming)(ming))房(fang)企中，沒有(you)出現民(min)營房(fang)企的身影。

值得注意的(de)是，長三角地區的(de)央(yang)企國(guo)企表現突出，拿地金額1938億元(yuan)，占全(quan)國(guo)的(de)24.6%。而(er)保利(li)發展、華潤置地、綠城(cheng)中國(guo)則以超過(guo)千億元(yuan)的(de)新增貨值位(wei)居全(quan)國(guo)前三。

從(cong)土(tu)地(di)儲備情況來(lai)看，前(qian)8月僅有少數穩健型(xing)房企(qi)的存(cun)貨規模(mo)仍在增加，如華潤(run)置地(di)、越秀(xiu)地(di)產、保利置業集(ji)團(tuan)、濱江集(ji)團(tuan)、信達地(di)產等企(qi)業的存(cun)貨規模(mo)同比增長(chang)均(jun)超(chao)10%。

研(yan)究院土地(di)(di)市(shi)場(chang)研(yan)究負責人張(zhang)凱當(dang)日(9月1日)下(xia)午在(zai)“中指(zhi)市(shi)場(chang)形勢及企業研(yan)究成果分享會”上指(zhi)出，短期土拍熱(re)度預計(ji)繼續降低，城市(shi)、板塊分化持續。“近期房地(di)(di)產市(shi)場(chang)多(duo)個(ge)利好政策出臺(tai)，有助于‘金九銀(yin)十’的銷售(shou)端市(shi)場(chang)企穩(wen)改善(shan)，但(dan)反映到(dao)購地(di)(di)端仍需時間。部分城市(shi)城投再次進場(chang)托底(di)(1~8月對比1~7月，城投拿地(di)(di)金額占比增長(chang)3%)，且該現象在(zai)下(xia)半年或將持續顯(xian)現。”

房地產行業市場機遇分析

分(fen)析師認(ren)為，樓市政策持續優化調整，同時積極開展房地產專項整治，將有效推(tui)動房地產業轉型(xing)和高質量發展。

針對(dui)部分城市(shi)(shi)房(fang)(fang)價上(shang)漲(zhang)過快的(de)(de)(de)(de)現(xian)象，政府(fu)推出的(de)(de)(de)(de)一(yi)系(xi)列(lie)調控政策，將(jiang)對(dui)市(shi)(shi)場(chang)購房(fang)(fang)心理產生一(yi)定的(de)(de)(de)(de)影響(xiang)，短期內市(shi)(shi)場(chang)不確定性(xing)和(he)交易量的(de)(de)(de)(de)波(bo)動性(xing)可能上(shang)升(sheng)。但從長遠看，房(fang)(fang)地產業作為國民經(jing)濟支柱產業地位不會改變;中國 GDP 持續增長、城鎮居民人均(jun)可支配收入持續增長及人口(kou)結(jie)構決定了(le)住房(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)剛(gang)性(xing)需求;以擴大(da)房(fang)(fang)屋供給、支持首次和(he)改善型購買(mai)、增加保障性(xing)住房(fang)(fang)，以及規范(fan)市(shi)(shi)場(chang)等政府(fu)政策的(de)(de)(de)(de)出臺，將(jiang)有利于房(fang)(fang)地產行(xing)業的(de)(de)(de)(de)持續健(jian)康發展(zhan)(zhan)等因素的(de)(de)(de)(de)影響(xiang)下，我(wo)國房(fang)(fang)地產行(xing)業仍具有良好的(de)(de)(de)(de)發展(zhan)(zhan)前景。