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中國經濟進入換擋(dang)期，正在影響(xiang)房地產資(zi)金的(de)投資(zi)方(fang)向。其(qi)中，國內資(zi)金配置海外房產的(de)規模越(yue)來越(yue)大(da)，體現出資(zi)金外流趨(qu)勢。

仲量(liang)聯行近日發(fa)布(bu)數(shu)據(ju)顯示(shi)，2015年中國(guo)(guo)房地(di)產海外投資(zi)(zi)規(gui)模約為(wei)250億美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)，較2014年增長46%。其中美(mei)(mei)國(guo)(guo)仍(reng)是(shi)首選地(di)，歐(ou)洲(zhou)和澳(ao)洲(zhou)吸納的(de)資(zi)(zi)金規(gui)模也在(zai)加大。2015年中國(guo)(guo)資(zi)(zi)本(ben)在(zai)美(mei)(mei)國(guo)(guo)樓市的(de)投資(zi)(zi)額為(wei)60億美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)，在(zai)澳(ao)大利亞(ya)市場的(de)投資(zi)(zi)規(gui)模為(wei)45億美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)。

從(cong)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)主體來看，投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)海外(wai)房地(di)產主要包括(kuo)，主權財(cai)富基金、大(da)型(xing)開發(fa)商(shang)、投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)資(zi)(zi)金和保險公司以及超(chao)高凈值人群4類主體。仲量聯行指出，近幾年，大(da)型(xing)開發(fa)商(shang)和險資(zi)(zi)的海外(wai)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)愈發(fa)迅(xun)速(su)，成為帶動(dong)海外(wai)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)增長的主要動(dong)力。一(yi)些(xie)大(da)型(xing)開發(fa)商(shang)的項目已經(jing)進(jin)入運營(ying)和銷售階段。

世邦魏理(li)仕的(de)(de)報告指出(chu)，從投資(zi)(zi)方式(shi)來看，以保險資(zi)(zi)金為代(dai)表(biao)的(de)(de)國內機構投資(zi)(zi)者(zhe)已不限于(yu)門戶城市(shi)的(de)(de)商業地產(chan)，同時也在嘗試通過(guo)股權合(he)作等模式(shi)介入(ru)包(bao)括物流設施等其他投資(zi)(zi)類(lei)型，及以資(zi)(zi)產(chan)包(bao)形式(shi)出(chu)現的(de)(de)房產(chan)投資(zi)(zi)標的(de)(de)。

仲量聯行(xing)駐(zhu)英中國(guo)(guo)業務負(fu)責(ze)人(ren)龐樹東表示，對外投資已經成為(wei)很多(duo)中國(guo)(guo)機(ji)構投資者和房地產公司的(de)長(chang)期戰略(lve)。這與近(jin)年來(lai)中國(guo)(guo)經濟(ji)形勢的(de)變化(hua)密不可分(fen)。

 龐(pang)樹東表示，2015年(nian)中國GDP增速跌(die)至6.9%，創(chuang)近(jin)25年(nian)來(lai)最(zui)低(di)增幅;上(shang)證指數全年(nian)下跌(die)15%;人民幣(bi)對美元(yuan)匯率跌(die)幅接(jie)近(jin)1.5%，已跌(die)至五年(nian)來(lai)最(zui)低(di)。盡管中國從2014年(nian)底連續(xu)降息釋(shi)放流動性，但資金的恐慌心態并未改變。

另(ling)一(yi)方面(mian)，人(ren)民(min)幣進(jin)入貶值(zhi)通(tong)道幾成共識，出于(yu)對(dui)沖(chong)匯(hui)率風險的考(kao)慮，布局海外(wai)資產也成為一(yi)種選(xuan)擇。

此外，多(duo)數機構投資者(zhe)青(qing)睞的投資標的為寫字樓和(he)酒店，上(shang)述(shu)物業的收益(yi)正隨著中國經濟增速的放緩而變得不夠(gou)穩(wen)定。與此同(tong)時(shi)，經過前幾(ji)年的投資高潮后，很多(duo)二三(san)線城市(shi)(shi)的商業地產出現(xian)過熱風險，大型(xing)資本的投資標的較為缺乏。因此，雖然住宅市(shi)(shi)場在2015年出現(xian)明顯升(sheng)溫，但隨著國內樓市(shi)(shi)進入過剩(sheng)時(shi)代，投資房地產的收益(yi)開始受到明顯影(ying)響。

 有觀點認(ren)(ren)為，這種樓市資(zi)金外(wai)流的趨勢從2014年就開始(shi)出(chu)(chu)現。其中，李嘉誠出(chu)(chu)售內地物業，并將目光投向歐洲(zhou)的做法，被認(ren)(ren)為在一定程度上(shang)起(qi)到了引導作用。

按照該機構(gou)的(de)觀點(dian)，無(wu)論是(shi)中國(guo)經濟(ji)還是(shi)房(fang)地(di)產市(shi)場(chang)，未來都將經歷一段調整期(qi)。其中，短(duan)期(qi)內中國(guo)經濟(ji)很可能呈(cheng)現“L型”發展態勢。因此，“成熟的(de)中國(guo)投資者仍將繼續(xu)對全球門(men)戶城(cheng)市(shi)進(jin)行投資。”

最近的案(an)例在于，春節前夕(xi)，海航投資(zi)宣布(bu)與美國(guo)房地產(chan)巨(ju)頭鐵獅門合作，共同投資(zi)并開發位于曼哈頓的兩(liang)宗(zong)地塊(kuai)。其中，海航將以“LP”身份(fen)介(jie)入，并在第一階段投入約2.7億美元(yuan)。

世邦(bang)魏理仕的(de)(de)(de)報告指出，預(yu)計未來(lai)將有更(geng)多大型機構參與到市場中，包(bao)括社保、養(yang)老基金等。目(mu)前保險市場集中度高，可用于配置投(tou)資(zi)房(fang)地產的(de)(de)(de)資(zi)金體量不容(rong)小(xiao)覷。仲量聯(lian)行也認為，保險公司已(yi)經形(xing)成了成熟的(de)(de)(de)對外投(tou)資(zi)模式和戰略，其中一些(xie)開(kai)(kai)始(shi)尋求合資(zi)和聯(lian)合投(tou)資(zi)等形(xing)式，并且開(kai)(kai)始(shi)拓展新(xin)的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)類別。

從投(tou)(tou)資(zi)類型上，仲(zhong)量聯(lian)行(xing)預計，投(tou)(tou)資(zi)者在繼續(xu)投(tou)(tou)資(zi)優質商業地產(chan)的同時，也會(hui)將目光轉向學(xue)生公寓和房(fang)地產(chan)基金產(chan)品。從區(qu)域上看(kan)，除(chu)英(ying)美(mei)澳等傳統熱(re)點(dian)區(qu)域外，歐洲(zhou)的巴黎、法蘭克福等市(shi)場(chang)也會(hui)引起投(tou)(tou)資(zi)者興趣。