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針對2017年寫字樓投資分(fen)析報(bao)告 寫字樓市(shi)場發(fa)展趨(qu)勢(shi)華(hua)夏經緯市(shi)場調查公(gong)司小編統計如下：

線城市新興區域供應過量

由于前(qian)期規劃體量(liang)、推地節(jie)奏與市(shi)場(chang)需求(qiu)的(de)協同(tong)欠佳，加之后(hou)期交(jiao)通、商業配套(tao)跟進不(bu)夠及時，新(xin)興商務區——尤其是二線城(cheng)(cheng)市(shi)新(xin)興商務區普(pu)遍面臨供(gong)應(ying)(ying)充(chong)沛而需求(qiu)不(bu)足的(de)困境。2016年(nian)將迎來近930萬(wan)平方米的(de)優質寫字樓(lou)新(xin)增供(gong)應(ying)(ying)，其中(zhong)約有(you)53%的(de)新(xin)增供(gong)應(ying)(ying)面積來自于各城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)新(xin)興區域內。2016年(nian)二線城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)新(xin)增供(gong)應(ying)(ying)預期將同(tong)比上漲22%，而一線城(cheng)(cheng)市(shi)則同(tong)比下降1.6%。

線城市核心型資產將更受資金追捧

國內(nei)住宅租(zu)金回報率(lv)底，而購物(wu)中心(xin)投資(zi)(zi)不(bu)僅面臨較(jiao)大(da)的(de)(de)市場不(bu)確定(ding)性，且對資(zi)(zi)產管(guan)理運營要求更高，因此(ci)寫字(zi)樓(lou)仍將是(shi)大(da)宗物(wu)業投資(zi)(zi)領(ling)域(yu)較(jiao)受青(qing)睞的(de)(de)資(zi)(zi)產類別。此(ci)外，市場無風險收(shou)益率(lv)趨降以及二線城(cheng)市寫字(zi)樓(lou)市場總體走弱的(de)(de)共同作用將繼續把(ba)資(zi)(zi)金導(dao)向(xiang)一線城(cheng)市的(de)(de)核心(xin)型寫字(zi)樓(lou)物(wu)業。

空置率普漲，城市間和板塊間的分化加劇

一線城市(shi)中，北京金融(rong)街和中關村、上海陸家嘴和淮(huai)海路等(deng)核心(xin)板塊的2016年底空置率將(jiang)保持在(zai)5%左右(you)甚至(zhi)以(yi)內，供應壓力將(jiang)主要體現在(zai)新興(xing)商務區內。二線城市(shi)之間差異明顯：成都(dou)、重慶、無錫、長(chang)沙的空置率將(jiang)至(zhi)少(shao)連續第三年處于30%以(yi)上，市(shi)場有嚴重供過于求的特征。

天津濱海(hai)新(xin)區的(de)(de)(de)供應(ying)入市也(ye)將令寫(xie)字(zi)樓整體空置(zhi)率踏過30%的(de)(de)(de)門(men)檻，但由于濱海(hai)新(xin)區與天津核(he)心區近50公里的(de)(de)(de)距離，該板(ban)塊對核(he)心區域內(nei)租(zu)戶的(de)(de)(de)虹吸效應(ying)以(yi)(yi)及租(zu)金影響偏(pian)弱。南京、杭州、、寧(ning)波、大連將是空置(zhi)率20%以(yi)(yi)下的(de)(de)(de)僅有的(de)(de)(de)四個(ge)二(er)線市場。

2017年寫字樓投資分析報告(gao) 寫字樓市場發展(zhan)趨勢

一線城市租金將保持穩定

由于有(you)更發達(da)的(de)服務業經(jing)濟作支(zhi)撐，2016年一線城市的(de)寫字樓租(zu)金有(you)望保持穩定(ding)。

北京(jing)：雖(sui)然望京(jing)等新興區(qu)域的供(gong)應有所增(zeng)加，但CBD、金融(rong)街等核心區(qu)域內的供(gong)應不足以(yi)及金融(rong)、科技租(zu)戶持(chi)續(xu)增(zeng)長(chang)的需求將令(ling)租(zu)金在2016年(nian)維持(chi)高位整固(gu)的格局。

上海：2016年全(quan)市(shi)寫字樓平均租(zu)金預計增(zeng)長1.8%。上海中心(xin)等(deng)項目的交付使用將緩解浦東極度供(gong)不應求的局面，同時(shi)新增(zeng)項目普遍超過50%的預租(zu)率顯示板塊租(zu)金短期內仍具備繼(ji)續(xu)上行動力。

深圳：連續第二年(nian)受到百(bai)萬平方米級(ji)別的(de)新增供應沖擊，寫字樓租金自2010年(nian)起的(de)上漲(zhang)趨(qu)勢可(ke)能在2016年(nian)停(ting)頓(dun)。但金融、信(xin)息(xi)技(ji)術、貿易、專業(ye)服務等(deng)行業(ye)的(de)新設立和(he)擴租需求(qiu)將保持租金水平基本穩定。

廣州(zhou)：當前廣州(zhou)的(de)寫(xie)字樓(lou)租(zu)金(jin)(jin)低于(yu)其他一(yi)線城市35%-60%。廣闊的(de)租(zu)賃需求以(yi)及(ji)租(zu)戶良好的(de)承(cheng)租(zu)能(neng)力將充(chong)分抵消大量新增供應入市帶(dai)來的(de)租(zu)金(jin)(jin)下行風險。2016年廣州(zhou)寫(xie)字樓(lou)租(zu)金(jin)(jin)將延續平穩走勢。

需求結構演變

消費升級有望激發文教體旅行業寫字樓需求

中(zhong)(zhong)產(chan)階級人群的(de)(de)壯(zhuang)大(da)為醫藥醫療、文化(hua)傳媒、教育(yu)、體育(yu)、旅(lv)(lv)游等(deng)產(chan)業(ye)的(de)(de)發展(zhan)提供了(le)(le)強大(da)的(de)(de)發展(zhan)動(dong)力。目前(qian)文教體旅(lv)(lv)租戶在寫字樓需求中(zhong)(zhong)屬(shu)于(yu)小(xiao)眾群體，2015年(nian)的(de)(de)新增需求貢(gong)獻率在2-3%之(zhi)間。但這(zhe)些符合(he)中(zhong)(zhong)國經濟(ji)轉(zhuan)型(xing)趨勢的(de)(de)產(chan)業(ye)具有良好的(de)(de)成(cheng)長潛力，且“互聯網(wang)+”的(de)(de)疊(die)加(jia)將(jiang)極(ji)大(da)地降低(di)上述(shu)公司獲取用戶、資金(jin)和建立品(pin)牌的(de)(de)難度，其中(zhong)(zhong)或(huo)將(jiang)出現(xian)爆發式增長的(de)(de)案例。2015年(nian)以來資本市場對于(yu)在線教育(yu)的(de)(de)熱捧，以及阿(a)里、騰(teng)訊(xun)牽(qian)手投資華人文化(hua)控股的(de)(de)重磅消息都為我們展(zhan)示(shi)了(le)(le)這(zhe)種可(ke)能性。

國內非銀金融獨領風騷

盡管外(wai)資金(jin)融(rong)(rong)(rong)租(zu)戶對業(ye)務擴(kuo)張(zhang)仍將以審慎為主(zhu)，國內(nei)金(jin)融(rong)(rong)(rong)企業(ye)——尤其是保險(xian)、證券(quan)、基金(jin)、P2P網(wang)貸(dai)等(deng)非(fei)(fei)銀(yin)(yin)(yin)金(jin)融(rong)(rong)(rong)的(de)(de)繼續(xu)擴(kuo)張(zhang)將成為寫(xie)字樓需求(qiu)的(de)(de)一大主(zhu)力。值得指(zhi)出的(de)(de)是，互聯網(wang)金(jin)融(rong)(rong)(rong)行業(ye)的(de)(de)監管環境(jing)正從(cong)前些年(nian)的(de)(de)“野蠻生長”逐漸(jian)轉向規范化，從(cong)而創造更穩定、長期的(de)(de)寫(xie)字樓需求(qiu)增長。相(xiang)較而言，受(shou)利(li)率市場(chang)化和實體(ti)經濟貸(dai)款需求(qiu)不(bu)足影(ying)響，2016年(nian)銀(yin)(yin)(yin)行業(ye)的(de)(de)擴(kuo)張(zhang)預計仍將落后于非(fei)(fei)銀(yin)(yin)(yin)金(jin)融(rong)(rong)(rong)。

內資企業繼續扮演中國寫字樓需求主引擎

2015，寫字樓(lou)新增(zeng)需(xu)求存在明顯的(de)二八現象，國內(nei)企(qi)業(ye)(ye)(ye)貢獻率高(gao)達83%。展望2016，內(nei)資企(qi)業(ye)(ye)(ye)無疑將(jiang)繼續扮演需(xu)求的(de)主引擎(qing)，外資公司(si)則在專業(ye)(ye)(ye)服務(wu)業(ye)(ye)(ye)、高(gao)端制造等優勢領域有一定的(de)擴張趨勢，但其租(zu)賃(lin)策(ce)略(lve)或將(jiang)在業(ye)(ye)(ye)務(wu)擴張需(xu)求、成本控制和樓(lou)宇(yu)品質(zhi)之(zhi)間取得平衡。同時，民營企(qi)業(ye)(ye)(ye)以及中小型企(qi)業(ye)(ye)(ye)所蘊藏(zang)的(de)龐大潛(qian)在需(xu)求有望在2016年得到(dao)進(jin)一步釋放(fang)。

科技公司需(xu)求整體仍看好，但不確定性開(kai)始顯現

科技公(gong)司是2015年寫(xie)字樓(lou)市場(chang)上的(de)一(yi)股新興勢力(li)，成為繼(ji)金融業(ye)之后的(de)第二(er)大(da)需(xu)求驅動力(li)。在(zai)(zai)互聯網企業(ye)總部聚集的(de)北京，2015年科技類(lei)租戶(hu)的(de)寫(xie)字樓(lou)新增(zeng)需(xu)求貢獻率達到(dao)38%，而這一(yi)比率在(zai)(zai)杭州、廣(guang)州、深圳、成都(dou)、天津、重慶(qing)等(deng)城市也都(dou)達到(dao)15%以上的(de)水平。

 但需要注意的是，國內(nei)資本市場(chang)對于科技類公(gong)司的估值水平(ping)已出現降(jiang)溫，內(nei)資互聯網巨頭的招(zhao)聘策略亦轉(zhuan)向更(geng)為謹慎。

服務業加大開放促專業服務業需求穩步上升

2015年，盡管有金融行業的(de)獨領風騷和科技(ji)類(lei)租(zu)戶(hu)的(de)異軍突起，專(zhuan)業服(fu)(fu)務(wu)(wu)業租(zu)戶(hu)依然(ran)穩穩在(zai)前三大(da)寫字樓(lou)需求(qiu)中占據一(yi)席之地(di)。近年來中國(guo)政府亦(yi)通過自貿(mao)區(qu)、服(fu)(fu)務(wu)(wu)業擴大(da)開(kai)放(fang)試點城(cheng)(cheng)市的(de)方式穩步為服(fu)(fu)務(wu)(wu)業發(fa)展改(gai)善制(zhi)度(du)(du)環境。基于城(cheng)(cheng)市間的(de)經濟(ji)基礎和開(kai)放(fang)力(li)度(du)(du)的(de)差異，專(zhuan)業服(fu)(fu)務(wu)(wu)業的(de)新增寫字樓(lou)需求(qiu)仍將(jiang)集中表現(xian)在(zai)服(fu)(fu)務(wu)(wu)業比重更(geng)高、經濟(ji)分工(gong)程度(du)(du)更(geng)細、專(zhuan)業人才儲備更(geng)多、服(fu)(fu)務(wu)(wu)業開(kai)放(fang)措施力(li)度(du)(du)更(geng)大(da)的(de)一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市和少數二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市。

2017年寫字樓(lou)投資分析報告 寫字樓(lou)市場發展趨(qu)勢(shi)，全(quan)球視野(ye)內，我(wo)們也已經看到推特(te)等知名企業啟動(dong)了裁員舉措。因此，盡管我(wo)們對(dui)于科(ke)技類租戶2016年的寫字樓(lou)需求總體仍偏(pian)于正面(mian)，但其增速放緩將(jiang)是大概率事件(jian)。