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北京辦公樓市場新增需求持續恢復

2023年(nian)的北京辦(ban)(ban)公(gong)樓市場(chang)新(xin)增需(xu)求持續恢復(fu)，但總量依然不足。在第四(si)季度，北京辦(ban)(ban)公(gong)樓市場(chang)各資產(chan)類(lei)別凈吸納量均恢復(fu)到正值，而上一(yi)次全市場(chang)錄得季度凈吸納量正值還(huan)是在2021年(nian)第四(si)季度。

從資(zi)產(chan)類別來(lai)看，甲級寫(xie)字樓市(shi)場(chang)Q4凈(jing)吸納(na)量為(wei)2.7萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，全(quan)年總(zong)計8.6萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，僅(jin)為(wei)疫情前平(ping)均水(shui)平(ping)的(de)(de)30%;乙級市(shi)場(chang)Q4凈(jing)吸納(na)量為(wei)8.3萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，但由于上半年市(shi)場(chang)退租嚴重(zhong)，全(quan)年僅(jin)為(wei)負(fu)3.9萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi);產(chan)業園市(shi)場(chang)Q4凈(jing)吸納(na)量為(wei)3.1萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，同樣由于前三(san)季度市(shi)場(chang)表現不佳，全(quan)年為(wei)負(fu)3.7萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)。高(gao)力國(guo)際中國(guo)區辦公樓研究負(fu)責人(ren)兼華北區研究部負(fu)責人(ren)陸明表示，逐季來(lai)看需(xu)(xu)求表現，三(san)個資(zi)產(chan)類別的(de)(de)市(shi)場(chang)凈(jing)吸納(na)量均為(wei)前低后高(gao)，需(xu)(xu)求持續(xu)呈現回暖態勢。

全年來看(kan)，三個(ge)市場年度新(xin)增(zeng)供應量(liang)合計達到154萬平方米(mi)，疊加需求側表現不振(zhen)，三個(ge)市場均(jun)出現空(kong)置(zhi)率(lv)上(shang)漲且租(zu)金(jin)下滑的情況。以甲(jia)級寫字樓(lou)為(wei)例，年末空(kong)置(zhi)率(lv)達到19.8%，凈有效(xiao)租(zu)金(jin)同比下降9.4%至(zhi)300元每(mei)月(yue)每(mei)平米(mi)。

深(shen)圳甲級寫字樓新增(zeng)供應量(liang)達到84.6萬平方米 整體市場新增(zeng)需求相對疲軟

近日(ri)，戴德(de)梁行發布的數據(ju)顯示，2023年(nian)(nian)(nian)全年(nian)(nian)(nian)深圳甲級寫(xie)字(zi)樓新(xin)(xin)增(zeng)供(gong)應量達到84.6萬平方(fang)米，接近2017年(nian)(nian)(nian)85萬平方(fang)米的歷史峰值。大(da)量新(xin)(xin)寫(xie)字(zi)樓的入市(shi)為(wei)企(qi)業提供(gong)了更(geng)多(duo)(duo)的選擇，但(dan)多(duo)(duo)數企(qi)業對于擴張保持(chi)謹慎(shen)態度，整體市(shi)場新(xin)(xin)增(zeng)需求相對疲軟，全年(nian)(nian)(nian)凈吸納量錄得39.3萬平方(fang)米。

雖然凈吸納量已高于過(guo)去十年的平均水平，但深圳甲級(ji)寫字樓空置率仍難敵(di)大量的新增供(gong)應，2023年末空置率達到26.1%，較2022年年末增長了3.2個百分(fen)點(dian)。

激烈的(de)競爭下(xia)(xia)(xia)，甲(jia)級(ji)寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)(lou)(lou)業(ye)(ye)主不得(de)不下(xia)(xia)(xia)調(diao)租(zu)(zu)(zu)金(jin)以(yi)促成租(zu)(zu)(zu)賃交易(yi)，戴德(de)梁(liang)行(xing)數據顯示(shi)，2023年末深圳甲(jia)級(ji)寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)(lou)(lou)平均租(zu)(zu)(zu)金(jin)為(wei)186.5元/月/平方(fang)米，同比下(xia)(xia)(xia)降(jiang)8.4%。截至2023年末，深圳甲(jia)級(ji)寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)(lou)(lou)租(zu)(zu)(zu)金(jin)較(jiao)上年同期下(xia)(xia)(xia)降(jiang)的(de)樓(lou)(lou)(lou)(lou)宇占比超(chao)9成，其(qi)中，有44.7%的(de)物業(ye)(ye)在(zai)租(zu)(zu)(zu)金(jin)回調(diao)之后(hou)空(kong)置率下(xia)(xia)(xia)降(jiang)，但也(ye)有50.6%的(de)物業(ye)(ye)，租(zu)(zu)(zu)金(jin)回調(diao)的(de)同時空(kong)置率依然上行(xing)。戴德(de)梁(liang)行(xing)研究院副(fu)院長張曉端表示(shi)，一部分業(ye)(ye)主降(jiang)租(zu)(zu)(zu)之后(hou)空(kong)置率依舊上升，除了(le)與租(zu)(zu)(zu)金(jin)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)幅度有關，也(ye)與物業(ye)(ye)本(ben)身的(de)運營情(qing)況、服務質量等因素有關。

展望2024年，深(shen)圳甲級寫(xie)(xie)字樓市場將依舊迎來(lai)供應洪(hong)峰，將有超(chao)過140萬平(ping)方米(mi)的甲級寫(xie)(xie)字樓竣(jun)工(gong)入市。

辦公樓的發展現狀

辦(ban)公(gong)(gong)樓指機關、企業、事(shi)業單位行(xing)政(zheng)管理人(ren)(ren)員(yuan)，業務(wu)技(ji)術人(ren)(ren)員(yuan)等辦(ban)公(gong)(gong)的(de)業務(wu)用房，現代辦(ban)公(gong)(gong)樓正向(xiang)綜(zong)合化、一體化方向(xiang)發展。辦(ban)公(gong)(gong)寫字(zi)樓是專業的(de)商(shang)業辦(ban)公(gong)(gong)的(de)場所。一般具(ju)有(you)較好的(de)地理位置，相(xiang)關的(de)物業和服務(wu)設(she)施(shi)水平高，具(ju)有(you)聚集(ji)的(de)商(shang)業圈(quan)，效率(lv)較高。

辦公樓市場發展與宏觀(guan)經濟存(cun)在較大的(de)關聯度(du)(du)，新冠疫(yi)情(qing)沖擊，宏觀(guan)經濟下行(xing)，工(gong)業、服務業規模(mo)增(zeng)速(su)下降，很(hen)大程度(du)(du)沖擊國內辦公樓市場。

在當(dang)代，優質的(de)寫字樓(lou)更影響(xiang)著企業的(de)發(fa)展，肩負(fu)著吸(xi)納優秀人才(cai)、加強各企業的(de)交流、合作(zuo)的(de)作(zuo)用。

隨著經濟的(de)(de)(de)快速(su)發展，人(ren)們對于辦(ban)公(gong)環(huan)境的(de)(de)(de)需求也越(yue)來越(yue)高，這(zhe)將推動辦(ban)公(gong)樓(lou)(lou)市場的(de)(de)(de)穩(wen)步增(zeng)長。城市化進(jin)程(cheng)的(de)(de)(de)加速(su)和人(ren)口(kou)結構的(de)(de)(de)變化將導致辦(ban)公(gong)需求的(de)(de)(de)不斷(duan)增(zeng)加。此外(wai)，科技的(de)(de)(de)發展、信(xin)息化程(cheng)度的(de)(de)(de)提高和新興產業的(de)(de)(de)快速(su)崛起也將進(jin)一步促進(jin)辦(ban)公(gong)樓(lou)(lou)行業的(de)(de)(de)發展。

寫字(zi)樓(lou)(lou)運營進入服(fu)務化時代，提升綜(zong)合服(fu)務配套(tao)是關鍵(jian)。對寫字(zi)樓(lou)(lou)業態而(er)言，建筑上的高(gao)度(du)僅僅是一個表象，沒有完善的配套(tao)設施，幾百米高(gao)度(du)也只能(neng)停留在數字(zi)層面上。只有綜(zong)合服(fu)務達到一定的高(gao)度(du)，才能(neng)真正俘獲企業的心。

辦公樓租金和租賃市場的變化趨勢

辦公樓租(zu)(zu)金和租(zu)(zu)賃(lin)市場的變化趨勢受到多種因素的影響(xiang)，包括宏(hong)觀經濟(ji)環境、政策(ce)法規(gui)、市場需(xu)求和供(gong)應等。近年來，隨(sui)著經濟(ji)的發展和城市化進程的加速(su)，辦公樓租(zu)(zu)金和租(zu)(zu)賃(lin)市場呈現出以(yi)下變化趨勢：

租(zu)金(jin)上漲(zhang)：在(zai)經濟繁榮的(de)時期(qi)，企(qi)業對辦公空間的(de)需(xu)求增加，推動租(zu)金(jin)上漲(zhang)。此外，一些城市的(de)核心區域出現供不應(ying)求的(de)情(qing)況，也(ye)導致了租(zu)金(jin)的(de)上漲(zhang)。

租賃期(qi)限(xian)延長：隨著企(qi)業(ye)對于(yu)穩定性和(he)連(lian)續性的(de)需(xu)求增加，租賃期(qi)限(xian)較長的(de)合同越來越受歡迎(ying)。這(zhe)有助于(yu)降低企(qi)業(ye)的(de)經營風(feng)險和(he)成本(ben)。

定(ding)制化需求增(zeng)加(jia)：企業對(dui)辦公(gong)空間(jian)的(de)需求越(yue)來越(yue)個性化，希望辦公(gong)樓(lou)能夠滿足(zu)其特定(ding)的(de)需求，如(ru)空間(jian)布局、設施配置等。這(zhe)要(yao)求辦公(gong)樓(lou)的(de)運(yun)營商提供更加(jia)定(ding)制化的(de)服務。

綠(lv)色環(huan)保(bao)和可持(chi)續發展(zhan)：隨著社會對環(huan)保(bao)和可持(chi)續發展(zhan)的(de)重視，越來(lai)越多的(de)企業開始重視辦(ban)公樓(lou)的(de)綠(lv)色環(huan)保(bao)性(xing)能，如(ru)建(jian)筑材料的(de)環(huan)保(bao)性(xing)、節能設(she)施的(de)使用等。

共(gong)享(xiang)辦公(gong)和(he)靈活(huo)(huo)(huo)辦公(gong)：隨著共(gong)享(xiang)經濟(ji)的(de)(de)興起，共(gong)享(xiang)辦公(gong)空間和(he)靈活(huo)(huo)(huo)辦公(gong)模式(shi)越來越受(shou)歡迎。這種模式(shi)為企業提供了更多(duo)的(de)(de)靈活(huo)(huo)(huo)性和(he)便(bian)利性，同時降(jiang)低了企業的(de)(de)成本。

智能(neng)化(hua)(hua)(hua)和(he)數(shu)(shu)字化(hua)(hua)(hua)發展：隨著科技的(de)(de)發展，辦(ban)公樓(lou)的(de)(de)智能(neng)化(hua)(hua)(hua)和(he)數(shu)(shu)字化(hua)(hua)(hua)水平不(bu)斷提(ti)高(gao)。這包括智能(neng)化(hua)(hua)(hua)的(de)(de)樓(lou)宇管理(li)系統(tong)、數(shu)(shu)字化(hua)(hua)(hua)的(de)(de)租賃管理(li)系統(tong)等，可以提(ti)高(gao)管理(li)效率和(he)服務(wu)水平。

區(qu)域化(hua)和國際化(hua)趨勢：隨著經(jing)濟的(de)發(fa)展(zhan)和全(quan)球化(hua)的(de)加速，一些大城市的(de)核心區(qu)域成為國內外企業競相租賃的(de)熱(re)點地(di)區(qu)，呈現(xian)出(chu)區(qu)域化(hua)和國際化(hua)的(de)趨勢。

總之，辦(ban)公樓租(zu)金(jin)和(he)租(zu)賃市(shi)場的變化(hua)(hua)趨(qu)勢(shi)受到多種因素的影響，未(wei)來仍將保持(chi)動(dong)態(tai)變化(hua)(hua)的態(tai)勢(shi)。企業應根據自身的發展(zhan)需(xu)求和(he)市(shi)場變化(hua)(hua)，靈活調整租(zu)賃策略，以降(jiang)低成本、提高(gao)效率。同時，對于辦(ban)公樓的運營(ying)商(shang)而(er)言，應關注市(shi)場需(xu)求的變化(hua)(hua)，不斷優化(hua)(hua)產品(pin)和(he)服務，提高(gao)自身的競爭力(li)和(he)可(ke)持(chi)續發展(zhan)能力(li)。

辦公樓的未來發展趨勢

數(shu)字(zi)化和(he)(he)智能(neng)化：隨(sui)著(zhu)科技的(de)進步，辦(ban)公樓可(ke)能(neng)會更加數(shu)字(zi)化和(he)(he)智能(neng)化。例如，智能(neng)建筑(zhu)管理系統(tong)可(ke)以提高(gao)能(neng)源(yuan)效率，減少浪費，同時為員工(gong)創(chuang)造更舒(shu)適的(de)工(gong)作環境。

靈活(huo)(huo)性(xing)和共(gong)(gong)享(xiang)性(xing)：未(wei)來(lai)的(de)辦(ban)公樓可(ke)能會(hui)更加(jia)注重靈活(huo)(huo)性(xing)和共(gong)(gong)享(xiang)性(xing)。更多的(de)企業可(ke)能會(hui)選擇(ze)共(gong)(gong)享(xiang)辦(ban)公空(kong)間，以(yi)降低成本并提高效(xiao)率。同(tong)時(shi)，辦(ban)公樓的(de)設計(ji)和布(bu)局也會(hui)更加(jia)靈活(huo)(huo)，以(yi)適(shi)應不同(tong)類(lei)型的(de)工作(zuo)需求(qiu)。

可(ke)持續發(fa)(fa)展：隨(sui)著對環(huan)(huan)境保護的(de)重視，未來(lai)的(de)辦公(gong)樓(lou)可(ke)能(neng)(neng)會更(geng)加注重可(ke)持續發(fa)(fa)展。例如，更(geng)多的(de)辦公(gong)樓(lou)可(ke)能(neng)(neng)會采用綠色建筑材(cai)料和節能(neng)(neng)系統，以減(jian)少(shao)對環(huan)(huan)境的(de)影(ying)響(xiang)。

社區化和多元(yuan)化：辦公樓可能(neng)會(hui)更加注重打(da)造社區化、多元(yuan)化的(de)工(gong)作環(huan)境(jing)，以(yi)吸引和留住(zhu)人(ren)才。例如，辦公樓內可能(neng)會(hui)設(she)有休息區、娛(yu)樂(le)區、健身房(fang)等設(she)施，以(yi)提(ti)供更加舒適的(de)工(gong)作環(huan)境(jing)。

定(ding)制化(hua)服務：隨著企業對(dui)于辦(ban)(ban)公環境(jing)的(de)個(ge)性化(hua)需(xu)求增(zeng)加，辦(ban)(ban)公樓的(de)運(yun)營者可(ke)能(neng)會提供(gong)更多的(de)定(ding)制化(hua)服務。例如，為(wei)企業提供(gong)定(ding)制化(hua)的(de)辦(ban)(ban)公空間(jian)、設施(shi)和服務，以滿足(zu)企業的(de)特定(ding)需(xu)求。

隨著入駐(zhu)企(qi)業需(xu)求的不斷提高，不少新建的寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)都配(pei)(pei)有商務(wu)和生活設施，并且迎合寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)白領的喜好。另一角度，其實入駐(zhu)企(qi)業,對(dui)配(pei)(pei)套設施的需(xu)求與自身(shen)業務(wu)發展(zhan)密不可(ke)分，因此(ci)也就(jiu)非常(chang)看重。

在(zai)(zai)(zai)中國(guo)經(jing)濟創(chuang)新(xin)(xin)升(sheng)級的(de)(de)背(bei)景下(xia)，新(xin)(xin)一代信息技術、生物(wu)技術、高端(duan)裝備制(zhi)造(zao)等戰略性(xing)新(xin)(xin)興產業(ye)加(jia)速(su)崛起。與(yu)傳(chuan)統(tong)制(zhi)造(zao)業(ye)不(bu)同(tong)，戰略性(xing)新(xin)(xin)興產業(ye)具備智力、技術、資本高度密集的(de)(de)特性(xing)，因而優質辦公和研發空間在(zai)(zai)(zai)其工作場(chang)景中占(zhan)(zhan)據更加(jia)重要的(de)(de)地(di)位。世邦魏(wei)理仕(shi)數據顯示(shi)，戰略性(xing)新(xin)(xin)興企業(ye)在(zai)(zai)(zai)全國(guo)寫字樓新(xin)(xin)租(zu)交(jiao)易(yi)的(de)(de)面積占(zhan)(zhan)比(bi)自2019年(nian)的(de)(de)24.6%提升(sheng)至(zhi)目前(qian)的(de)(de)32.5%，在(zai)(zai)(zai)京(jing)滬(hu)商務(wu)園區中的(de)(de)占(zhan)(zhan)比(bi)超過70%。

未來發展方向

新(xin)的(de)(de)(de)經濟周(zhou)期(qi)下(xia)，各類宏觀政策面(mian)對新(xin)的(de)(de)(de)產業(ye)形勢在(zai)2024年都將(jiang)(jiang)出現更加(jia)明顯(xian)的(de)(de)(de)調整，這也(ye)預示著作為(wei)重要(yao)產業(ye)載體的(de)(de)(de)辦公(gong)樓市(shi)場將(jiang)(jiang)面(mian)臨需求側的(de)(de)(de)重大變化，進入新(xin)發展階段。

未(wei)來(lai)寫字樓(lou)的(de)發(fa)展方向應(ying)該是綜合化(hua)(hua)、生(sheng)態化(hua)(hua)、節(jie)能化(hua)(hua)、專業化(hua)(hua)和智能化(hua)(hua)。

辦公(gong)(gong)樓行業研究報告(gao)旨在(zai)從國家經(jing)濟和(he)產業發(fa)展的(de)戰略入手，分(fen)析辦公(gong)(gong)樓未(wei)來的(de)政策走向和(he)監管體制的(de)發(fa)展趨(qu)勢(shi)，挖(wa)掘辦公(gong)(gong)樓行業的(de)市場(chang)潛力，基(ji)于(yu)重點細分(fen)市場(chang)領域的(de)深(shen)度研究，提供對產業規模、產業結(jie)構、區域結(jie)構、市場(chang)競(jing)爭、產業盈(ying)利水平等多個角(jiao)度市場(chang)變化(hua)的(de)生動描繪，清晰發(fa)展方向。