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長租公寓未來該如何發展?

2019年(nian)，在經歷了(le)前(qian)兩年(nian)的(de)野蠻(man)生(sheng)長后(hou)，長租公寓(yu)企業放慢了(le)擴張步伐，企業間優勝劣汰(tai)現象加劇，從瘋狂涌入到短(duan)期(qi)出清(qing)。專家認為，長租公寓(yu)行業走向(xiang)成熟是必然的(de)過程。

“通(tong)過刷數據、講故事(shi)，長(chang)租(zu)公寓行業(ye)的窗口已(yi)(yi)不再，大家都應(ying)扎扎實實掙到錢，這是2019年的一個變化。到目前還沒死的機構，估計‘車(che)主’都已(yi)(yi)剎住了(le)車(che)”。近日(ri)，在房東(dong)東(dong)舉(ju)辦(ban)的一場北京(jing)長(chang)租(zu)公寓考察(cha)交(jiao)流(liu)活動上，樂(le)乎公寓CEO羅意(yi)如此表(biao)示。

那(nei)么(me)，值得我們關注(zhu)的(de)是，經過這一年，行(xing)業(ye)的(de)經營邏(luo)輯是否發生了變化?在市場下行(xing)時，究竟是要(yao)量還(huan)是要(yao)質?長租公寓的(de)未來，又(you)該如何發展(zhan)?

1、理性回歸 長租公寓行業優勝劣汰加劇

回顧2019年，在經歷(li)了前兩年的野(ye)蠻生長后，長租公寓企業放慢了擴張步(bu)伐，企業間(jian)優勝劣(lie)汰現象加劇，從瘋狂涌入到短期出清。

據(ju)貝殼研究院統計，2019年(nian)共有52家長(chang)期公寓企(qi)業由于經(jing)營不善，出現資金(jin)鏈斷裂、跑路(lu)等情況，其中約20%的(de)企(qi)業是(shi)由“高收低出”模式擴張導致(zhi)。與此同時，政(zheng)策在鼓勵市場(chang)(chang)發展的(de)同時，也(ye)更多(duo)著墨于規(gui)范市場(chang)(chang)、整治(zhi)亂象、防范風險。

“暴雷事(shi)件有多少，不能決(jue)定一(yi)個(ge)(ge)行(xing)業(ye)是(shi)(shi)否(fou)走(zou)向末(mo)路，需求是(shi)(shi)否(fou)長(chang)期(qi)(qi)存在并增長(chang)，才決(jue)定一(yi)個(ge)(ge)行(xing)業(ye)的生命周期(qi)(qi)。”賦能資本創始人胡振寅稱(cheng)。基于此，在胡振寅看來(lai)，長(chang)租(zu)公寓行(xing)業(ye)并非沒有未來(lai)，只(zhi)是(shi)(shi)2019年(nian)在下行(xing)周期(qi)(qi)“爆雷”更集(ji)中(zhong)，行(xing)業(ye)走(zou)向成熟是(shi)(shi)個(ge)(ge)必然過(guo)程(cheng)。

2019年以(yi)來，長(chang)租公(gong)寓(yu)行業(ye)遭遇(yu)“資(zi)本寒冬”，融(rong)資(zi)難度加大(da)。據IT桔子數據，2019年全年長(chang)租公(gong)寓(yu)行業(ye)投(tou)融(rong)資(zi)事件16起，同比減少15起，投(tou)融(rong)資(zi)金(jin)額(e)123.01億元(yuan)。2019年長(chang)租公(gong)寓(yu)融(rong)資(zi)難度大(da)，但(dan)是單筆融(rong)資(zi)金(jin)額(e)龐大(da)，資(zi)本越(yue)來越(yue)向國企(qi)、開發商、知名品牌公(gong)寓(yu)等(deng)頭部企(qi)業(ye)和優質企(qi)業(ye)集中。

在接受(shou)記者采訪時，北京(jing)房地產中介(jie)協會(hui)秘書長趙(zhao)慶(qing)祥指出(chu)，2018-2019年是行業發(fa)展中優勝劣汰的兩(liang)年，隨著投機型企業逐步退出(chu)市(shi)場，住(zhu)房租賃行業未來的發(fa)展會(hui)更專業、穩健。

那(nei)么，經過這一年，行業(ye)的經營(ying)邏輯是(shi)否(fou)發生了變(bian)化?在市(shi)(shi)場下(xia)行時，究(jiu)竟要量(liang)還(huan)是(shi)要質(zhi)?對此(ci)，趙慶(qing)祥指出，市(shi)(shi)場下(xia)行時更(geng)要提質(zhi)增效，“經過這一年，驗證了適用于房地產開發、互聯網(wang)、金融(rong)等行業(ye)的經營(ying)邏輯或盈利模式，在住房租(zu)賃行業(ye)是(shi)失靈了。住房租(zu)賃經營(ying)是(shi)個專(zhuan)業(ye)性極強、依(yi)靠服(fu)務制勝的慢(man)生意。”

胡(hu)振寅(yin)認(ren)為，在市(shi)場(chang)下(xia)(xia)行時(shi)，質的(de)重要性優先于量，否則容易“暴雷”。在質的(de)基礎上，按照企(qi)業(ye)發展的(de)節奏，去實(shi)現(xian)增長(chang)。在增長(chang)過(guo)程(cheng)中，在新的(de)規模下(xia)(xia)，去建設(she)更強大(da)的(de)體系，企(qi)業(ye)和行業(ye)才能逐步走向(xiang)成熟。

“在市(shi)場好的時(shi)候(hou)，我們認(ren)為是戰(zhan)而后(hou)勝(sheng)，即先把(ba)對手打趴下，不掙錢也沒關系，把(ba)量增上去，再融錢。如今，我認(ren)為，像長周期(qi)消(xiao)費型行(xing)業(ye)，可能要先做好盈利(li)，然后(hou)再健康發展，因此，我認(ren)為是一個勝(sheng)而后(hou)戰(zhan)的事(shi)情。”羅意稱。

2、精細化運營 獲客能力至關重要

要提高(gao)(gao)運營能力，就要開源節(jie)流。在(zai)羅意看(kan)來(lai)，排在(zai)首位的(de)(de)是提高(gao)(gao)獲客能力，長租公寓(yu)品(pin)牌商必須擁有自己(ji)的(de)(de)獲客能力，“如何較簡單、便(bian)宜地把客戶留(liu)下(xia)來(lai)，這是擺在(zai)從業者(zhe)面(mian)前的(de)(de)一大命題。”

趙慶祥認為(wei)，供(gong)不應(ying)求情況(kuang)或租金快速(su)上漲帶來的紅利(li)，是靠(kao)不住的，獲客難易，考驗的是租賃企業(ye)的專(zhuan)業(ye)水(shui)平。

實際(ji)上，目前整個(ge)房地產行(xing)業，一(yi)手房、二(er)手房渠道越(yue)來(lai)越(yue)強(qiang)勢，渠道費也越(yue)來(lai)越(yue)高。長租(zu)公(gong)寓(yu)行(xing)業同樣面臨這一(yi)局面：獲(huo)客成本(ben)(ben)較貴，尤其是輕資產機構，特別是在淡季，要保證甲方出租(zu)率，單均獲(huo)客成本(ben)(ben)就會大(da)為提升。

那么，在流量越來越貴的前提下，長租公(gong)寓運營者(zhe)究竟該如何提升獲客(ke)能力?

對此，巴樂兔研究院院長高萌(meng)認為，獲客能(neng)(neng)力分兩(liang)部分，一部分是(shi)各(ge)種方法獲得租客流量，能(neng)(neng)實現一定數(shu)量潛在租客看(kan)房;

另一(yi)(yi)部(bu)分是(shi)租(zu)(zu)客的(de)(de)(de)帶(dai)看(kan)轉化(hua)(hua)率(lv)，就是(shi)看(kan)房的(de)(de)(de)租(zu)(zu)客能提升出(chu)租(zu)(zu)率(lv)。一(yi)(yi)個長租(zu)(zu)公寓的(de)(de)(de)運(yun)營獲客需要在這兩個部(bu)分都比(bi)較強，前者是(shi)渠道(dao)，后者是(shi)轉化(hua)(hua)，疊加(jia)起來才是(shi)完整的(de)(de)(de)運(yun)營獲客能力。

高(gao)萌(meng)指出(chu)，通過(guo)服務(wu)好老租客(ke)(ke)使其(qi)推(tui)薦(jian)新(xin)租客(ke)(ke)，這是運(yun)營的方法，在(zai)擁有良好服務(wu)口碑(bei)的基(ji)礎上，稍加給(gei)租客(ke)(ke)一(yi)些便利，就可以獲得這種流量，且有朋友推(tui)薦(jian)，轉化(hua)率一(yi)般較高(gao)。

“長租公寓企業(ye)提升獲客(ke)能力的(de)根本(ben)是打(da)造優(you)質產(chan)品，明確租客(ke)定位及(ji)畫(hua)像”，貝殼研究(jiu)院資深租賃市場分析(xi)師黃卉指(zhi)出(chu)，企業(ye)也需要進行成本(ben)管控，有效平(ping)衡收(shou)益(yi)和(he)獲客(ke)成本(ben)，不可(ke)一味(wei)燒錢買流量。

3、新賽道開啟 規范和盈利將成關鍵

長租公(gong)寓(yu)發展至今，經(jing)歷過熱(re)潮，也遭(zao)遇過寒冬。那么(me)，2020年長租公(gong)寓(yu)將呈現怎(zen)樣(yang)的發展態勢(shi)?

趙慶祥(xiang)認為，2020年(nian)，優秀租賃企(qi)業的(de)優勢將更加(jia)明顯，企(qi)業會(hui)進一步整合，行(xing)(xing)業發展的(de)整體質(zhi)量會(hui)提升。行(xing)(xing)業管理方面，標準規則體系會(hui)陸續完善，監管服務平臺的(de)作用會(hui)逐漸(jian)顯現(xian)，行(xing)(xing)業立法亦有望破冰。

胡振(zhen)寅指出(chu)(chu)，可(ke)以預(yu)見的(de)(de)是，2020年企業(ye)(ye)(ye)經營更加理(li)性(xing)和健康(kang)，產業(ye)(ye)(ye)鏈上下(xia)游更加成(cheng)熟，會出(chu)(chu)現(xian)一批(pi)經過(guo)周期考驗(yan)的(de)(de)精細化運(yun)營企業(ye)(ye)(ye)，以及更專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)開展產業(ye)(ye)(ye)鏈服務的(de)(de)細分領域專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)服務機構。

高萌表示，2020年是(shi)建立規則的(de)(de)一年，政(zheng)府監管(guan)部(bu)門領頭出臺對(dui)經營機(ji)構和長(chang)租信息、交易平臺的(de)(de)要求，市場(chang)化(hua)的(de)(de)長(chang)租機(ji)構運營、對(dui)租客的(de)(de)服務標準也(ye)將在今年強化(hua)。

“2020年還將(jiang)是長租機構運營(ying)商頭腦中意識改(gai)變(bian)的(de)一年，部(bu)分人將(jiang)從過去的(de)盲目粗糙熱情轉向理性(xing)細致謹慎，心理上的(de)變(bian)化將(jiang)在機構投入(ru)拿(na)房、裝(zhuang)修定價、服(fu)務配套、租后保障等各個微觀維度體現出來。”高萌稱。

“融資(zi)不(bu)是終點，終點在于盈利。”羅意指(zhi)出，新的(de)一年(nian)不(bu)要折騰(teng)，保(bao)持相對平穩的(de)狀態，按部就班地去做好運營(ying)，隨(sui)著整個產(chan)業鏈條的(de)逐(zhu)漸(jian)清(qing)晰，預計會有更多同行(xing)進行(xing)資(zi)源交換、協作(zuo)發展。